Un nuevo proyecto empezó a sonar en el mercado y aparece en un momento en el que Buenos Aires discute cómo seguir creciendo sin borrar su trama histórica. Se trata de Alto Grande Campus, que se construye en Alsina al 700, en pleno San Telmo, una zona donde hace años casi no se autorizan torres nuevas. Cada permiso que todavía se habilita en el centro–sur funciona como un indicador de hacia dónde puede orientarse el desarrollo urbano en los próximos años.

Lo que llama la atención no es la cantidad de amenities sino el modelo que propone. En un mercado donde la renta tradicional quedó corta, aparece un esquema híbrido que combina compra en obra, uso habitacional y participación en ingresos generados por espacios comerciales internos.

Así el propietario deja de depender únicamente del alquiler y suma retornos mensuales asociados a áreas productivas del edificio.

Concretamente, el proyecto incorpora en el valor de cada unidad una participación en m² comerciales y en amenities remunerados, lo que permite que el propietario reciba ingresos adicionales por su intervención en zonas operativas del edificio.

La ecuación es simple: por cada m² del paquete remunerado se estiman retornos de entre USD 5 y 10 mensuales. Así, un departamento de 30 m² suma 15 m² de participación comercial, equivalentes a entre USD 100 y 150 extra al mes, además de la renta propia de la unidad.  

En este sentido, Pablo Barrera, team leader y gerente comercial de Alto Grande Desarrollos y M&M Propiedades, explica que "en varias ciudades con mercados tensionados, los desarrollos empiezan a diversificar los ingresos para blindarse frente a ciclos económicos impredecibles".

"De sus 25.000 metros cuadrados totales, cerca de 6.000 se destinan a espacios comunes que funcionan más como infraestructura urbana que como amenities", agrega Barrera.

Hay coworking, salas de estudio, auditorios, rooftop lounge, un pequeño mercado y cafetería, gimnasio con spa y zonas destinadas a reuniones o eventos.

"El proyecto se corresponde con un fenómeno visible en los barrios del sur vinculado al crecimiento de la vida laboral y social puertas adentro, en edificios que operan como micro campus distribuidos en altura", completa.

Barrera puntualiza que el edificio tendrá cocheras y una batería de servicios que buscan acompañar los ritmos actuales de la vida urbana. Habrá vigilancia 24 horas, conserjería, conectividad en todas las áreas comunes.

También se incorporan un coffee-shop, gimnasio con spa, laundry, piscina con solárium, auditorios y un business center equipado para trabajo profesional. Entre las novedades aparece el Fresh Delivery Room, un espacio pensado para recibir pedidos sin necesidad de que el residente esté en su vivienda, con compartimentos separados para productos fríos y calientes que mantienen la temperatura hasta el retiro.

 "Contará con distintos rooftops. En barrios consolidados, donde el espacio público a veces queda corto, la terraza dejó de ser un accesorio para transformarse en una continuidad natural de la vida diaria", dice.

El proyecto prevé un plazo de obra estimado de 36 meses. La obra avanza con más de 8.000 metros ya ejecutados y, para un sector golpeado por parates y reprogramaciones, ese simple dato se vuelve un indicador relevante.

La propuesta habitacional abarca monoambientes que parten de USD 86.920 y dúplex de doble altura desde USD 216.000, con un esquema de financiación que combina 35% de anticipo y 40 cuotas en pesos ajustadas por CAC. La administración de las unidades puede integrarse al pool de rentas del proyecto, una modalidad que unifica gestión, mantenimiento y ocupación para quienes buscan evitar la operación individual del alquiler.

Otro punto relevante es que las unidades pueden adquirirse mediante el sistema de Créditos Fiscales de Ingresos Brutos previsto por la Ley 6.508 para el Área Céntrica. Este mecanismo permite que parte de la inversión se recupere a través de créditos fiscales aplicables a las obligaciones tributarias del comprador, lo que reduce el costo real de la operación y vuelve más eficiente la ecuación financiera del proyecto.

Otro capítulo es la renta temporaria. El proyecto ofrece administración profesionalizada con tarifas dinámicas, limpieza, check in y servicios hoteleros.

En un momento donde la oferta de alquileres tradicionales sigue tensionada, la tendencia de desarrollos que incorporan gestión turística dentro de sus propias estructuras no parece frenar; se ordena, se profesionaliza y se vuelve parte del modelo desde el inicio.

 "Hay ciudades que cambian por goteo y hay momentos en que los edificios condensan ese cambio. En San Telmo, este proyecto marca una línea de desarrollos que combinan usos, multiplican ingresos y entienden que la vida urbana necesita más que departamentos lindos. Necesita sistemas", concluye.